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五月樓市數據透視:銷售繼續筑底,房企過“緊日子”

2019-06-17 08:08:00     作者:張敏

  盡管部分區域市場仍能擦出升溫的火花,但整體來看,房地產市場的下行趨勢似乎不可逆轉。

  6月14日,國家統計局發布今年前5月房地產市場相關數據,多項指標增速出現下滑。其中,前5月全國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,今年以來始終保持負增長。受此影響,房地產投資增速、新開工面積增速、房企到位資金增速均有所回落。

  上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進認為,在“一城一策”的思路下,一些出現異動的房地產市場很快被調控平息下來。加上融資環境不佳,供需雙方都較為謹慎,3月出現的樓市“小陽春”也未能延續。

  雖然部分從業者對市場反彈抱有希望,但國家統計局新聞發言人付凌暉仍然強調了監管層的信心,“各地在堅持‘房住不炒’的定位下,持續穩地價、穩房價、穩預期,房地產市場保持穩定還是有基礎的。”

  東部樓市仍在“筑底”

  根據國家統計局的數據,今年1-5月份,全國商品房銷售面積55518萬平方米,同比下降1.6%,降幅比1—4月份擴大1.3個百分點。商品房銷售額51773億元,增長6.1%,增速回落2個百分點。

  單月來看,5月全國商品房銷售面積為13433萬平方米,雖然略高于4月的水平,但與3月的15727萬平方米相比,下降了14.6%。“‘小陽春’只出現在3月,沒能再往后延續。”中原地產首席分析師張大偉說。

  張大偉認為,正是由于3月樓市出現“小陽春”,才導致調控政策的密集出臺,并影響了此后的市場表現。據中原地產研究中心的統計,5月單月,中央部委和地方政府出臺的房地產調控措施高達41次。雖然少于4月的60次,但連續兩月處于密集發布潮中。

  其中,住建部連續預警10個城市的做法,被認為是長效機制的“初試牛刀”,也傳遞出樓市調控政策不會松綁的信號。

  市場降溫對房企的投資信心帶來一定影響。今年前5月,全國房地產開發投資46075億元,同比增長11.2%,增速比1—4月份回落0.7個百分點,為今年以來的最低增速。

  但這一指標仍然高于去年的水平,也明顯高于同期的固定資產投資增速。分析人士認為,這主要是由于過去兩年企業獲取的土地,都陸續進入開工狀態。也即,上一輪市場上升周期帶來的正面影響仍在持續。

  其他指標中,今年前5月,房屋新開工面積79784萬平方米,增長10.5%,增速回落2.6個百分點。同期,土地購置面積和土地成交價款雙雙下降,降幅均超過三成。

  各個區域的市場表現仍然有著明顯的層級差異。在房地產投資和銷售兩項指標的表現中,中部和西部地區均優于東部,東北地區仍是最不活躍的區域。

  上海易居研究院指出,東部地區調整時間最長,目前還處于筑底過程中;中部地區降溫時間晚于東部地區,處于震蕩下行過程中;西部地區最晚啟動,降溫時間也最晚,目前處于震蕩下行過程中;東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

  各項指標恐繼續回落

  銷售的下滑,還影響到房企的資金狀況。今年前5月,房地產開發企業到位資金66689億元,同比增長7.6%,增速比1—4月份回落1.3個百分點。其中,定金及預售款、個人按揭貸款兩項指標的增速均比前4月有所下滑。

  在融資市場,房企也遇到了一定的困難,令企業的資金鏈雪上加霜。

  同策研究院數據顯示,5月,40家典型上市房企融資金額為367.99億元,環比下降52.07%,創近一年新低。其中,公司債共融資95.85億元,較上月的473.13億元大幅下降79.74%。外幣融資亦暴跌93.82%。

  北京某房企人士向21世紀經濟報道表示,融資政策收緊,是3月“小陽春”引發的樓市調控政策的延續。他表示,從4月開始,房企和購房者的資金端都有所收緊,全國各地銀保監局針對違規向房地產放貸開出了罰單。5月底,監管部門還透露,將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品。

  該人士表示,由于大環境不好,各家房企普遍過上了“緊日子”。比如,年初總部給予各地方公司的授權拿地預算相對充裕,但對于高價地仍然嚴格控制,一旦超過授權價格便果斷放棄。

  5月中旬以來,包括招商蛇口、建業、金茂等在內的多家房企均發布了項目出讓信息,皆因價格過高或項目盈利能力不足。

  對于未來的市場走勢,多數受訪者認為,“調控因城施策、市場平穩回落”將是主要趨勢。

  前述房企人士表示,近期確有部分地區松綁調控,但總體來看,無論是蘇州上報調控方案,還是市場預警等長效機制開始運行,都說明中央和地方政府均留有“后手”。一旦市場再次出現異動,調控政策就會相機而動,從而穩定市場。

  嚴躍進指出,在房住不炒的大背景下,預計短期內全國性的調控政策還不會放松,未來幾個月商品房成交面積增速將繼續保持持平或小幅下滑。受此影響,房地產企業的資金壓力依然較大,拿地開工的積極性也很難快速回升,因此全國房地產開發投資增速將繼續回落。

  中泰證券則認為,未來重點一二線樓市繼續保持平穩,而三四線樓市將趨于回落,從而導致全國銷售數據下行。在當前融資環境收緊的情況下,預計土地市場的熱度將有所回落,房地產投資增速也將出現下行。

編輯:宋玉錚

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